2008年房地产政策

一、2008年1月9日，国务院办公厅发布《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》

　　政策要点：

　　1.严格执行土地用途管制制度；

　　2.严格规范使用农民集体所有土地进行建设；

　　严格控制农村集体建设用地规模；

　　3.严格禁止和严肃查处“以租代征”转用农用地的违法违规行为；

　　4.严格土地执法监管。

　　二、2008年2月4日，央行公布《经济适用住房开发贷款管理办法》

　　政策要点：

　　1.开发经济适用房，房地产开发企业的贷款利率可以下浮10%以内。

　　2.开发经济适用房，房地产开发企业的建设项目资本金不低于项目总投资的30%，比35%的常规要求有所降低。

　　3.开发经济适用房，房地产开发企业的贷款期限一般为3年，最长不超过5年，比常规2年的还款期限有所延长。

　　三、2008年3月11日，国务委员兼国务院秘书长华建敏在关于《国务院机构改革方案》的说明中指出，组建“住房和城乡建设部”，不再保留建设部。

　　政策要点：

　　住房和城乡建设部的主要职责是：拟订住房和城乡建设政策，统筹城乡规划管理，指导全国住宅建设和住房制度改革，监督管理建筑市场、建筑安全和房地产市场等。

　　四、两会中温家宝的政府工作报告中与房地产相关的部分“抓紧建立住房保障体系”。

　　政策要点：

　　1.要健全廉租住房制度，加快廉租住房建设，加强经济适用住房建设和管理，积极解决城市低收入群众住房困难；同时，要积极改善农民工居住条件。

　　2.要增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，建立多渠道投融资机制，通过多种途径帮助中等收入家庭解决住房问题。

　　3.要综合运用税收、信贷、土地等手段，完善住房公积金制度，增加住房有效供给，抑制不合理需求，防止房价过快上涨。

　　4.要加强市场监管，严格房地产企业市场准入和退出条件。依法查处闲置囤积土地、房源和炒地炒房行为。

　　五、2008年3月20日，证监会表示支持优质房地产企业通过IPO(initial public offerings，首次公开发行股票)或借壳上市等方式，通过资本市场实现做大做强；但对募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等的IPO，将不予核准。

　　政策要点：

　　1.证监会表示支持优质房地产企业通过IPO或借壳上市等方式，通过资本市场实现做大做强。

　　2.证监会表示对募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等的IPO，将不予核准。

　　六、2008年4月8日，住房和城乡建设部表示：全面排查住房公积金违规放贷。

　　政策要点：

　　1.重点对违规发放贷款情况进行全面排查分析，查找薄弱环节和管理漏洞，采取有效措施改进管理；对历史遗留的风险资金坚决予以回收和妥善处置。

　　2.加强对住房公积金决策、管理制度执行情况的监督检查切实纠正损害国家和职工利益的突出问题。

　　3.依法查处各类违纪违法行为。重点对违规办理住房公积金业务、挤占挪用资金等违纪违法问题予以处理。对拒不纠正、掩盖问题，造成资金严重损失的，依法追究责任。

　　七、2008年4月16日，国家税务总局发布《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》，对房地产开发企业所得税预缴问题做出了明确规定。

　　政策要点：

　　对省级地区的住宅(非经济适用房)的预售收入，按照预计利润率不低于20%的标准预缴企业所得税，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。

　　八、2008年4月16日，中国人民银行决定从2008年4月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，总计达到16%。

　　政策要点：

　　2008年1月25日 由14.5%调至15% 2008年3月25日 由15%调至15.5% 2008年4月16日由15.5%调至16%。

　　九、2008 年 9 月 16 日和 10 月 8 日，央行先后两次下调贷款基准利率和住房公积金贷款利率，紧缩性政策开始放松。

　　政策要点：

　　从2008年9月16日起，央行下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，其他期限档次贷款基准利率按照短期多调、长期少调的原则作相应调整；存款基准利率保持不变。从2008年9月25日起，除工行、农行、中行、建行、交行、邮储行暂不下调外，其他存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点，汶川地震重灾区地方法人金融机构存款准备金率下调2个百分点。

　　十、10月15日和10月9日分别下调人民币存款准备 金率和一年期贷款基准利率0.5和0.27个百分点。

　　政策要点：

　　从2008年10月15日起，央行下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；从2008年10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。

　　十一、10月22日，财政部、国家税务总局、央行出台政策，降低存贷款金融利率、减免税费、降低房贷首付。

　　政策要点：

　　财政部、国家税务总局两部委明确，从11月1日起，首次购90平方米及以下普通住房，契税暂下调至1%，免征个人购销住房印花税。

十二、10月27日起，个人住房贷款利率优惠下浮30%，最低首付款比例调整为20%。

　　央行自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。

　　政策要点：

　　金融机构对客户的贷款利率、首付款比例，应根据借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否系普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素在下限以上区别确定；

　　对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持；对非自住房、非普通住房的贷款条件，金融机构适当予以提高；

　　下调个人住房公积金贷款利率。其中，五年期以下(含)由现行的4.32%调整为4.05%，五年期以上由现行的4.86%调整为4.59%，分别下调0.27个百分点。

　　十三、财政部、国家税务总局10月22日宣布，自2008年11月1日起，决定对个人住房交易环节的税收政策作出调整，降低住房交易税费。

　　政策要点：

　　㈠ 个人首购90平米以下住房，契税税率下调到1%

　　　㈡ 个人买卖住房暂免征收印花税

　　㈢ 个人卖房暂免征收土地增值税

　　　㈣ 最低首付款比例调整为20%

　　㈤ 商业性个人住房贷款利率下限扩大为贷款基准利率的0.7倍

　　㈥ 个人住房公积金贷款利率下调0.27个百分点

　　十四、11月10日，国务院在北京召开省区市人民政府和国务院部门主要负责同志会议。温家宝部署了落实中央政策措施的七项工作：

   政策要点：

　　㈠ 加大投资力度和优化投资结构

　　中央出台的十条措施，主要有四类：加快实施重大民生工程；加快在建重大基础设施项目建设；尽快启动一批有利于增强经济发展后劲的大型工程项目；加大力度支持产业结构调整和优化升级关键项目建设。落实这些措施，要加强对重大投资的管理，认真做好可行性研究论证，提高投资质量和效益。要加强对市场自主投资的鼓励和引导，支持引导民间资本投向政府鼓励项目和符合国家产业政策的领域，广泛参与各种民生工程、基础设施和生态环境建设，把政府投资引导作用与发挥民间投资积极性有机结合起来。

　　㈡ 着力扩大消费需求特别是居民消费需求

　　要把扩大消费与完善收入分配政策结合起来，与扩大就业结合起来，与发展服务业结合起来。最重要的是，要千方百计增加居民收入，提高消费能力。加大力度调整国民收入分配格局，提高中低收入居民收入比重。努力消除制约消费的制度和政策障碍，改善居民消费预期，引导和促进居民扩大消费需求。

　　㈢ 促进房地产市场平稳健康发展

　　房地产业是国民经济的重要支柱产业，对于拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业发展举足轻重，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用。要认真分析和研究房地产市场的形势，正确引导和调控房地产走势。要增加廉租房、经济适用房等保障性住房的投资收购和开发建设；落实和完善促进合理住房消费的政策措施；促进中小户型、中低价位普通商品房开发建设稳定发展；加快发展二手房市场和住房租赁市场。继续整顿房地产市场秩序，规范市场交易。

　　㈣ 努力保持出口稳定增长

　　综合运用出口退税、外贸发展基金、财政贴息等政策措施，支持拥有自主品牌、核心技术的产品和大型机械设备以及农轻纺等有竞争力的劳动密集型产品出口。加快实施出口市场多元化战略。积极扩大国内需要的先进技术、设备、关键零部件和能源原材料进口，增加重要战略物资储备。

　　㈤ 着力提高企业素质和市场竞争力

　　保持经济平稳较快发展，最根本的是要激发企业的活力，促进企业发展。各类企业都要苦练内功，加快自主创新，优化产品结构，提升产品质量，增强开拓市场的能力，提高市场竞争力。各项宏观经济政策都要有利于企业发展，要从财税、金融、贸易、产业、收费等方面，采取多种政策措施，积极推动企业兼并重组，支持企业特别是中小企业发展。

　　㈥ 认真做好金融财政工作

　　改进金融调控，综合运用多种政策工具，保持货币信贷合理增长。银行、证券、保险业都要加大对促进经济增长的支持力度，有效满足实体经济对金融服务的合理需求。促进股票市场稳定健康发展。各类金融企业要切实加强基础管理、内部控制和风险防范；要加强金融监管，完善监管制度和协调机制，有效防范金融风险，确保我国金融安全。大力开展财政增收节支工作。依法加强税收征管，调整优化财政支出结构，加大对经济社会发展薄弱环节支持，严格控制一般性支出。

　　㈦ 积极推进关键环节和重点领域改革

　　全面实施增值税转型改革；抓住有利时机，进一步理顺成品油、天然气价格形成机制；加快推进医药卫生体制改革，组织好改革试点，抓紧出台各项具体配套政策；进一步转变政府职能，提高办事效率。

　　十五、11月12日，国务院召开会议研究决定了扩大内需、促进经济平稳较快增长的四项措施

   政策要点：

　　11月12日国务院总理温家宝12日主持召开国务院常务会议。为落实中央关于扩大内需，促进经济平稳较快增长的决策部署，会议研究决定四项实施措施。

　　㈠ 核准审批固定资产投资项目

　　会议核准自宁夏中卫经11个省(区、市)至广州、香港的西气东输二线项目东段工程，总投资930亿元。该项目的建设，对于提高清洁能源比重，缓解天然气供应紧张局面，促进沿线地区经济和社会发展，造福沿线地区人民群众，具有重要意义。核准总投资955亿元的广东阳江核电工程和浙江秦山核电厂扩建工程。还审批了总投资174亿元的新疆生产建设兵团玛纳斯河肯斯瓦特、贵州省黔中、江西省峡江等水利枢纽工程和内蒙古巴彦淖尔、安徽省池州九华山等一批民用机场项目。

　　㈡ 提高部分产品出口退税率，调整部分产品出口关税

　　为扶持劳动密集型中小企业，支持产业优化升级，会议决定，在今年下半年两次调高出口退税率的基础上，自2008年12月1日起，进一步提高部分劳动密集型产品、机电产品和其他受影响较大产品的出口退税率。这次调整总共涉及3770项产品，约占全部出口产品的27.9%。根据国内生产消费及国际市场变化，会议同时决定，取消部分钢材、化工品和粮食的出口关税，降低部分化肥出口关税并调整征税方式，对个别产品开征或提高出口关税。

　　㈢ 确定中央财政地震灾后恢复重建基金的具体安排方案

　　一是以中央财政地震灾后恢复重建基金3000亿元为主导，统筹安排受灾地区财政投入、社会捐赠、对口支援、银行贷款等各类恢复重建资金。二是基金重点支持恢复重建总体规划确定的51个县(市、区)；对规划范围以外的其他灾区，中央加大财政转移支付和扶贫开发等支持力度。三是对恢复重建总体规划确定的城乡住房、城镇建设、农村建设、公共服务、基础设施、产业重建、防灾减灾、生态环境、精神家园等，分别确定补助原则、标准和恢复重建基金安排规模。会议强调，要加强部门指导，落实地方政府主体责任，统筹协调各类恢复重建资金，发挥组合优势，加快恢复重建工作。要严格财经纪律，加强监督检查，增加透明度，确保资金使用安全、合规、有效。

　　㈣ 提出进一步加强支持林业生态恢复重建的政策措施

　　会议指出，今年年初在我国南方发生的特大雨雪冰冻灾害和“5•12”汶川特大地震灾害，使林业遭受严重损失。会议确定，到2010年，基本恢复林区生活条件和基本生产能力，受灾林农和林区职工得到妥善安置，灾区恢复重建取得显著进展。为此，必须进一步加强有关政策措施。一是中央财政安排专项资金支持灾后林业生态恢复重建。对林业基层单位职工因灾损毁的住房重建给予适当补助，对林木良种繁育给予适当支持。二是制定受灾木竹最低收购保护价，中央和地方财政对受灾木竹收购加工企业所需流动资金贷款给予贴息。三是对雨雪冰冻和地震灾害形成的难以偿还的造林债务，根据灾情给予优惠或适当豁免。四是将林业灾害救助纳入中央和地方政府相关救灾资金渠道统筹安排。

　　十六、2008年11年19日，省政府出台了撬动内需加快发展的五项措施，提出海南要在未来3年实现固定资产投资2400亿元。

　　政策要点：

　　㈠ 加大对重点项目及大项目的服务和支持力度

　　凡建设用地面积为90至300公顷的成片开发项目，都要纳入规划建设重点服务项目。重点服务项目只要符合规划，必须加快审批进度，提高工作效率；对于有总规而控制性详规尚未编制完成的项目，可同步推进项目设计和审批。

　　㈡ 切实抓好保障性住房的规划建设工作

　　凡是具备开工条件的，要在今年开工。规划建设部门在不违反法律法规的原则下应提前介入、超前服务，加快审批进度，促进保障性住房加快上马建设。各地还要积极支持农垦保障性住房建设，认真做好服务。

　　㈢ 加快推进垃圾、污水处理设施等基础设施建设

　　要再接再厉继续加大人力物力投入，确保目标任务的顺利完成。

　　㈣ 提高报建项目的审批进度及服务水平

　　要高度重视对报建项目的服务，加快审批进程，避免因各项审批手续未及时办理而耽搁建设进度，并及时协调解决建设中出现的各种问题，为开发业主排忧解难。

　　㈤ 是规划设计单位要增强服务意识

　　要切实提高规划、建筑设计水平，杜绝设计成果粗制滥造，影响项目开发；要加快设计进度，促进项目尽快上马建设等。

　　十七、11月24日，中国建设银行公布，将加大对居民购买普通自住房的支持力度，对符合政策新发放的商业性个人住房贷款利率的下限调整为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。

   政策要点：

　　㈠ 针对不同类型的购房者采取不同的贷款利率和首款比例

　　建行表示，贷款利率和首款比例将具体根据借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积是否系普通住房，以及借款人信用记录、还款能力等因素区别确定。对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，贷款利率可以给予优惠，首付款比例可降低。对居民购买其他类型住房的，将适当提高贷款条件。具体操作由各地分行及房贷中心掌握。

　　㈡ 建行将加强管理，有效控制贷款风险

　　建行将加强管理，有效控制贷款风险。对房地产价格波动较大的区域，以及价格波动较大的住房楼盘项目，适当提高首付款比例。

　　㈢ 实施区域化、差别化的住房信贷政策

　　建行将实施区域化、差别化的住房信贷政策。在贷款利率和首付款比例方面给予各地分行一定的自主权，区分地域、区分楼盘、区分客户，合理评估贷款风险，制定差别化的贷款政策，不搞一刀切。例如对普通住房标准的认定，参照当地政府或有关部门对普通住房的认定标准执行等。

　　对2008年10月27日以前发放的存量个人住房贷款，建行将严格执行中国人民银行、中国银监会的政策要求，并按照原借款合同约定条款及借款人信用记录等确定是否需要调整利率浮动水平。

　　十八、11月26日，中国人民银行宣布，将再次下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率和金融机构存款准备金率

   政策要点：

　　㈠ 2008年11月27日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，下调中央银行再贷款、再贴现等利率

　　央行宣布，从2008年11月27日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时，下调中央银行再贷款、再贴现等利率。

　　㈡ 2008年12月5日起，下调工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行等大型存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，下调中小型存款类金融机构人民币存款准备金率2个百分点

　　央行同时还宣布，从2008年12月5日起，下调工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行等大型存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，下调中小型存款类金融机构人民币存款准备金率2个百分点。同时，继续对汶川地震灾区和农村金融机构执行优惠的存款准备金率。

　　据悉，这是央行自今年9月份以来连续第四次降低利率、第三次降低存款准备金率。也是央行继10月8日宣布双率下调后第二次双率同时下调。其中，一年期人民币存贷款基准利率1.08个百分点的调整力度，为央行近年货币政策调控历史上所罕有。